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Caro leitor,
As próximas linhas são reveladoras.
Há uma verdade inconveniente que irá afetar o patrimônio de todas as famílias. Ninguém está livre dos seus desdobramentos.
O problema é muito mais relevante do que a simples perda de atratividade da poupança com o avanço da inflação...
... e coloca em rota de colisão os dois principais pilares de sustentação da estrutura financeira do brasileiro: a poupança e o imóvel.
Não se trata de aposta ou projeção minha, mas de algo que JÁ ESTÁ ACONTECENDO:
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As manchetes acima são recentes, veiculadas nos jornais de maior circulação do País.
Ainda assim, não transmitem a real dimensão do problema. Por isso, passaram relativamente despercebidas do grande público.Os jornais e seus leitores ainda não capturaram os desdobramentos materiais que essa dinâmica pode assumir. E há um motivo para isso: seus impactos ainda não foram sentidos de fato e estão sendo subestimados.
O alerta em questão envolve o verdadeiro confisco da poupança e o risco de quebra estrutural do setor imobiliáriocomo um todo, o que afetará tanto o preço das moradias quanto dos aluguéis e das parcelas de quem possui imóvel financiado.
Reitero: ninguém está livre desses impactos. NINGUÉM.
A velocidade de deterioração do problema é espantosa. Você deve tomar medidas de proteção IMEDIATAMENTE.
Atenção para o infográfico abaixo:
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O alerta acima já seria grave.
Mas, infelizmente, a situação é ainda pior.
O “atual ritmo de retirada” de recursos da poupança, sugerido no gráfico, não se manterá.
Será acelerado.
Nas próximas linhas, mostrarei por que simplesmente não há como solucionar o problema de um (poupança) sem agravar (ou mesmo colapsar) o outro (imóveis).
Aproveite enquanto este documento ainda está no ar para verificar como o seu caso será afetado, e o que ainda pode fazer para resguardar o seu patrimônio.
A verdade sobre o confisco
Você sabia que aproximadamente 65% dos recursos investidos pelos brasileiros na poupança são utilizados pelos bancos para o financiamento imobiliário?
E se eu lhe disser que, de janeiro a maio de 2015, exatamente R$ 32,3 bilhões foram simplesmente subtraídos da poupança?
Trata-se do pior saldo líquido da história da poupançadesde que as apurações começaram, em 1995.
Um número que vem piorando:
Janeiro: R$ - 5,53 bilhões
Fevereiro: R$ - 6,26 bilhões
Março: R$ - 11,43 bilhões
Abril: R$ - 5,85 bilhões
Maio: R$ - 3,19 bilhões
O que está por trás do nível histórico de saques?
Por que tanta gente está fugindo da poupança?
Há 3 questões principais que explicam esse movimento:
1. Rumores de confisco: no mês de março aconteceu um caso emblemático neste sentido. O governo emitiu comunicado desqualificando rumores que circulavam em redes sociais e aplicativos de trocas de mensagens. Ainda que infundados, os boatos de confisco alimentam a sensação de desconfiança em quem mantém dinheiro em poupança.
2. A piora na atratividade : a poupança rende em média 7% ao ano hoje, contra inflação oficial (IPCA) de 8,17% em doze meses. Diante da escalada da inflação, manter dinheiro na poupança é equivalente a destruir poder de compra;
3. A estagnação econômica (ALERTA): com inflação alta, aumento do desemprego e queda dos salários, o brasileiro está sacando suas reservas da poupança para fechar as contas do mês, e não está conseguindo repor esse dinheiro sacado. O fluxo mensal não tem sido suficiente, portanto ele acessa o seu estoque de poupança.
Como você pode ver, o confisco em si é bem diferente do que a maioria das pessoas imagina…
Não há qualquer embasamento nos rumores de tomada das reservas das pessoas pelo governo. Tratam-se de boatos inverídicos e infundados.
Precisamos elevar o nível deste debate.
A denúncia em questão é séria e diz respeito ao confisco velado da poupança - e como ele poderá provocar uma quebra estrutural do mercado imobiliário, afetando desde o preços das moradias, à decisão de compra/venda do imóvel e o valor da parcela de quem possui financiamento imobiliário.
Um alerta que não pode ser ignorado, cujos primeiros reflexos já começam a ser sentidos.
É importante notar que os pontos acima vão muito além da simples perda de atratividade da poupança com o avanço da inflação, e não explicam apenas o recorde histórico de saques…
… como, também, indicam que o problema irá se agravar.
Rigorosamente TODOS os elementos apontam para um aumento do ritmo de saques da poupança.
Dentre eles:
a) A deterioração das expectativas de inflação : de acordo com os top 5 principais acertadores de projeções do relatório Focus do Banco Central, referente à apuração da primeira semana de junho, o IPCA irá a 8,79% em 2015;
b) O excesso de concentração: há poucos poupadores representando fatia elevada do total de recursos. Segundo levantamento do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), a concentração de valores depositados na caderneta de poupança, desde 2006, nunca foi tão grande quanto é hoje. O retrato é alarmante: 85% dos recursos aplicados na poupança estão na faixa acima de R$ 10 mil, sendo que esses aportes foram feitos por um grupo de apenas 9% dos investidores. A falta de diversificação torna eventuais saques oriundos desse pequeno grupo algo de impacto extremamente relevante sobre o volume total de recursos.
c) Desaceleração econômica e chegada da crise ao mercado de trabalho: segundo dados do IBGE, a taxa de desemprego atingiu em abril de 2015 seu maior nível dos últimos quatro anos, crescendo 33% em relação à taxa apurada em abril de 2014.
Teremos em 2015 o sétimo pior desempenho da economia brasileira em 100 anos.
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O PIB brasileiro caiu 0,2% no primeiro trimestre de 2015. As projeções são de que irá cair 0,5% no segundo trimestre deste ano.
Considerando a projeção de consenso, chegamos a um impacto negativo de 3% sobre a renda per capita do brasileiro.
No fim de março, dados do IBGE mostraram que o PIB per capita caiu a R$ 27.229 em 2014, pior resultado desde 2009, ano de crise internacional.
Em 2015 teremos o segundo ano consecutivo de queda na renda per capita. E 2016 será o terceiro.
Com menos gente trabalhando e poder de compra do salário cada vez menor, a tendência de retirada de recursos da poupança pelo cidadão para cobrir suas necessidades mensais só faz aumentar.
d) A tendência das taxas de juros: tomando por base as projeções do relatório Focus do Banco Central, na apuração do início de junho, a taxa básica de juros da economia brasileira (Selic) terminará este ano na casa de 14%.
Até então não há qualquer prognóstico de retorno da Selic a um dígito no curto ou médio prazos, tendo em vista, dentre outros fatores, a fuga de capitais do Brasil (que faz o dólar disparar) e a escalada da inflação.
Tanto a disparada do dólar quanto da inflação seriam seriamente agravados no caso de uma redução significativa da taxa básica de juros.
Pela regra atual, quando a taxa Selic está maior do que 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), atualmente próxima de zero.
Com isso, a rentabilidade atual da poupança é muito próxima de 7% ao ano.
Uma Selic mais elevada aumenta a atratividade de títulos públicos como o Tesouro Selic (antiga LFT), que remunera de acordo com o percentual da Selic, oferecendo ao aplicador rentabilidade substancialmente superior (na casa de 13% ao ano em termos nominais).
Deduzindo todos os impostos, ainda temos rentabilidade da ordem de 10% ao ano para esse título, que oferece liquidez de resgate diária e perfil de risco mais conservador do que a poupança.
O gráfico abaixo dá alguns exemplos da média de rentabilidade de outras aplicações conservadoras em 2015. Note que TODAS elas pagam mais do que a poupança:
O verdadeiro confisco da poupança já ocorre de forma velada e não depende de qualquer medida extrema do governo e de bancos estatais, como chegou a ser disseminado por boatos absurdos.
Há uma infinidade de aplicações convencionais com perfil de risco semelhante (senão melhor) do que o da poupança rendendo mais.
Portanto, manter dinheiro na poupança, hoje, NÃO é uma decisão
racional.
A decisão racional para você é SACAR o dinheiro da poupança.
Mas e se todo mundo perceber isso, e sacar o dinheiro da poupança?
Qual a consequência imediata disso?
A resposta é simples: ficará cada vez mais difícil financiar a casa própria.
Novamente, não se trata de aposta ou projeção minha, mas de algo que já vem acontecendo, e cujo impacto ainda é subestimado.
Comprovação:
No início de maio deste ano, a Caixa Econômica Federal, responsável por três de cada quatro financiamentos imobiliários no Brasil, anunciou a alteração das regras para compra de imóveis usados:
Antes: a Caixa financiava até 80% do valor do imóvel de até R$ 750 mil, e até 70% de imóveis acima desse valor.
Agora: passou a financiar no máximo 50% do imóvel de até R$ 750 mil, e somente 40% de imóveis com valor superior a isso.
Ou seja...
Quem tinha o plano de adquirir uma casa ou apartamento de R$ 400 mil, invés de precisar de R$ 80 mil para dar de entrada, agora precisará ter R$ 200 mil no ato.
Essa mudança por si só torna muito mais difícil a aquisição de um imóvel usado.
Note que o exemplo acima diz respeito a uma mudança de regra da Caixa, que é responsável por nada menos do que 3 a cada 4 financiamentos imobiliários no Brasil...
Mas é apenas um exemplo, de algo bem mais abrangente:
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As consequências são óbvias e preocupantes.
Se as fontes de financiamento secam, reduz-se a procura por imóveis, o que pressiona os preços dos mesmos, e posteriormente o nível de lançamentos das incorporadoras...
Naturalmente, as incorporadoras buscarão, em segundo momento, ajustar as condições de oferta.
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Com isso, é impactado tanto quem já possui imóvel (com a queda no valor do seu bem) quanto sobre quem planeja comprar imóvel (pela maior dificuldade na obtenção de crédito).
Um terceiro grupo, de quem carrega financiamento imobiliário, sofrerá duplamente: tanto na queda do preço do imóvel quanto no potencial ENCARECIMENTO DO VALOR DA PARCELA DO FINANCIAMENTO (desdobramento que será abordado na sequência).
O setor imobiliário como um todo já sofre consequências sérias.
Das 13 maiores incorporadoras imobiliárias brasileiras, com receita superior a R$ 100 milhões no primeiro trimestre, 6 delas simplesmente não lançaram NADA nos três primeiros meses deste ano.
Isso mesmo: três meses sem lançar absolutamente NENHUM empreendimento.
Do que essas companhias estão vivendo? Unicamente de vender o estoque que possuem.
Trata-se, por óbvio, de uma estratégia emergencial e insustentável - por maior que seja, o estoque uma hora acabará.
O fato é que seis dentre as treze maiores incorporadoras brasileiras não demonstraram confiança para lançar um projeto sequer durante os três primeiros meses de 2015.
Sabe a última vez que isso aconteceu?
Em 2008, no auge da crise...
Mas, naquela ocasião, apenas duas incorporadoras haviam passado
um trimestre inteiro sem lançamento.
Minha Casa, Minha Vida: o estouro da bolha
Não bastassem os problemas das construtoras, há outros riscos estruturais sérios no setor, relacionados, por exemplo, à reversão das políticas habitacionais adotadas nos últimos anos...
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A manchete fala por si. Suas potenciais consequências são desastrosas.
Os problemas citados no decorrer desta carta-denúncia, bem como sua velocidade espantosa de disseminação, fazem a crise em questão chegar, rapidamente, às camadas mais baixas da população.
Os números do Ministério das Cidades mostram que os “inadimplentes” do programa, aqueles cujas parcelas estão atrasadas há mais de 90 dias, atingiram em março deste ano 21,8% do total de financiamentos concedidos na faixa 1 do programa.
O número é extremamente preocupante.Primeiro, porque mostra uma deterioração muito rápida: um ano atrás, o nível de inadimplentes desta faixa de programa estava em 17,5%.
Você faz ideia de qual a taxa de inadimplentes média do mercado imobiliário brasileiro como um todo no mesmo período?
Exato 1,7%.
Isso mesmo: hum vírgula sete. Contra 21,8% da Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida.
Segundo, pois trata de um grupo cuja prestação mensal é de R$ 25 a R$ 80 por um período de 10 anos, o que representa apenas 5% do valor do imóvel que irão receber.
Ou seja, sentimos a priori um mero reflexo do que potencialmente será um rombo muito maior relacionado ao estouro da inadimplência do programa.
Diversas teses podem explicar esse aumento considerável da inadimplência do Minha Casa Minha Vida...
Além da piora da economia e da maior dificuldade de renda das famílias, é preciso se atentar para a dificuldade de controle e cobrança dos beneficiários, o que envolve desde questões como “bem de raíz” da família e o impacto político e social e barreiras legais à desapropriação.
Em tese “protegido" por tais questões, ciente da dificuldade de ser desapropriado, os beneficiários simplesmente estão deixando de pagar a prestação mensal do imóvel.
Isso não pode acabar bem.
Quais as soluções possíveis?
A esta altura, o que pode ser feito para evitar o colapso da poupança e dos imóveis?
Como uma questão está amarrada à outra, a saída óbvia seria devolver atratividade relativa à poupança.
Ou seja, haveria dois caminhos:
(i) reduzir os juros das outras aplicações
(ii) aumentar o rendimento da poupança
(ii) aumentar o rendimento da poupança
Essas seriam as soluções estruturais do problema.
Somente dessa forma o volume de recursos aplicado na caderneta de poupança reverteria a dinâmica atual, formando novamente uma base capaz de suportar as necessidades de crédito imobiliário.
Mas é justamente aí que mora o problema...
A briga atual do governo é pelo ajuste das contas públicas (ajuste fiscal) e retomada de credibilidade da política econômica.
Como o governo fará isso?
Em primeiro momento, controlando a inflação. Para, em seguida, criar um ambiente que permita a redução gradativa das taxas de juros, o que devolveria uma dinâmica de crescimento à economia, contra o quadro atual de recessão.
O cenário, no entanto, é de riscos inflacionários crescentes, dentre outros fatores, por:
- escalada do dólar (que puxa os preços de produtos e matérias- primas importados);
- aumento generalizado de impostos (reflexo da necessidade de maior arrecadação pelo governo para ajustar as contas públicas);
- liberação de preços represados durante o período eleitoral (aumento nas tarifas de energia, combustíveis, saneamento e preços administrados em geral).
Portanto, não há como reduzir a Selic em curto e médio prazos. É simplesmente impossível aumentar a atratividade da poupança
reduzindo a rentabilidade das aplicações alternativas (i). Da mesma forma, a necessidade de conter gastos pelo governo
limita a sua capacidade de prover estímulos do mesmo.
A fase atual é justamente de retirada das políticas de incentivo, como o fim de benefícios fiscais (vide IPI reduzido), redução sensível do orçamento público, restrições dos programas educacionais (como Fies)...
Enquanto isso, os saques da poupança se agravam e a velocidade de disseminação do problema da poupança e dos imóveis se multiplica.
Lembra o infográfico apresentado no início?
"No atual ritmo o início de retirada, os recursos da poupança disponíveis para o financiamento imobiliário poderão se esgotar no primeiro semestre de 2016”.
O colapso do sistema habitacional brasileiro tem data prévia marcada: daqui a seis meses.
Medidas emergenciais
Atento à gravidade do problema, o governo brasileiro anunciou no final de maio deste ano uma mudança nas regras do compulsório, que é o depósito obrigatório que os bancos comerciais têm de fazer junto ao Banco Central.
Dentre a série de medidas emergenciais:
(a) redução na alíquota do depósito compulsório de poupança de 10% para 5,5%,
(b) novas regras para emissão de LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LCAs (Letras de Crédito Agrícola), elevando prazo mínimo de resgate e mudando vencimento de 60 para 90 dias.
As medidas liberarão R$ 22,5 bilhões do compulsório para os bancos usarem no crédito habitacional.
Portanto, são importantes.
Mostram que o governo está acompanhando o problema de perto, e
está se mexendo. Temos de elogiar a iniciativa.
Mas atente-se para um fato...
Os R$ 22,5 bi de “ajuda” ao setor equivalem à saída de recursos da poupança somente nos cinco primeiros meses de 2015: de R$ 32,3 bilhões.
E os saques continuam...
Ou seja: trata-se de uma medida paliativa, que apenas dá alguns meses de sobrevida, mas está longe de endereçar o problema.
E não estou sozinho nessa avaliação, mesmo porque é uma constatação aritmética...
Em entrevista ao Valor Econômico, Luiz França, ex-diretor de crédito imobiliário do Itaú, afirmou que:
“os R$ 22,5 bilhões liberados devem fazer com que o setor chegue até o fim do ano sem problemas. Depois disso, terão de ser discutidas mudanças mais estruturais do crédito imobiliário no Brasil”.
E os alertas se multiplicam.
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O quadro a seguir, do Banco Central, dá uma dimensão do problema - e da ausência de alternativas:
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Note que nem mesmo na crise de 2008 medidas como a recém anunciada foram tomadas.
E não restam muitas alternativas para se atacar o problema. O que mais poderia ser feito?
Há quem argumente que a saída seria estimular outras fontes de crédito, como as Letras de Crédito Imobiliário.
Mas elas fatalmente encareceriam o financiamento, uma vez que envolvem custos de emissão e juros mais elevados comparativamente à poupança.
Além de envolveram uma questão curiosa...
O próximo gráfico mostra a evolução extraordinária de 60% para as letras imobiliárias e de 37% para as letras agrícolas num horizonte de apenas 12 meses:
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A alta foi tão extraordinária que despertou a atenção do governo.
Como vimos, as regras de resgate de LCIs se tornaram mais rígidas, e os lastros para novas emissões também passarão a ser mais rigorosos.
O próximo passo?
Pululam notícias de provável taxação das LCIs, o que obviamente reduziria a atratividade deste título.
A última esperança
Peço um segundo de atenção novamente para a regra atual da poupança: quando a taxa Selic está maior do que 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), atualmente próxima de zero.
Sabemos que, rumando ao patamar de 14%, a Selic está bem distante da linha d’água de 8,5%.
Mas, pela regra, há a prerrogativa de o governo elevar a Taxa Referencial (TR).Isso geraria um efeito multiplicador sobre a rentabilidade oferecida pela poupança, conferindo à aplicação maior atratividade.
Caso recorra à alternativa de elevação da TR, no entanto, o governo criaria um outro problema: os financiamentos imobiliários são indexados à taxa Referencial.
Apesar do erro de concordância no início da frase explicativa, o slide abaixo, retirado do website da Caixa Econômica Federal, resume a questão:
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Dessa maneira, uma elevação da TR, que em tese solucionaria o problema para a poupança, criaria por conseguinte um efeito multiplicador sobre a parcela mensal de quem possui financiamento imobiliário.
Veja que a TR, atualmente próxima de zero, historicamente frequentou patamares bem mais elevados no Brasil.
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E nem precisaria um retorno aos níveis do passado para ocasionar uma ruptura significativa…
Com a TR atual próxima de zero, qualquer incremento na taxa teria impacto devastador.
Imagine multiplicar a parcela mensal do seu financiamento imobiliário por 2x?
E, ainda, ver a parcela de financiamento do imóvel crescer ao mesmo tempo que o seu imóvel perde valor…
O que você deve fazer IMEDIATAMENTE para resguardar o seu patrimônio
Chegamos a algumas conclusões irrefutáveis até aqui:
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08 de junho de 2015
(Recebido por emial do site Empiricus)
NOTA AO PÉ DO TEXTO
ESCLARECENDO:
Empiricus Reseach (empiricus.com.br) é um site de análises e de investimentos financeiros)
empiricus.com.br - Empiricus Research
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